Aspectos Legales de las operaciones inmobiliarias en la Republica Dominicana

Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, vigente desde el 4 de abril de 2007, y sus Reglamentos de Aplicación. La propiedad de un inmueble se adquiere mediante la inscripción en el Registro de Títulos correspondiente de un acto de compraventa, legalizado ante Notario, que cumpla con los requisitos legales. Una vez inscrito el acto, el Registrador de Títulos expedirá a nombre del comprador un Certificado de Título que comprueba su derecho de propiedad sobre el inmueble.

Pasos a seguir en una compra inmobiliaria

• Aspectos preliminares: A diferencia de otros países donde vendedores y compradores generalmente suscriben un acuerdo o documento privado sin ninguna asesoría jurídica previa, en la República Dominicana es recomendable que el comprador apodere un despacho de abogados y notarios especializado en asuntos inmobiliarios antes de firmar cualquier acuerdo o de desembolsar fondos o una reserva, en Payamps Dominguez Real Estate, S.A., contamos con nuestro bufete de Abogados y Notarios, especializados en el área inmobiliaria, especialmente para suplir todas sus necesidades en un mismo lugar. Nuestros abogados se encargarán de realizar las diligencias y comprobaciones necesarias para asegurar los derechos del comprador.

• La Promesa de Compraventa: La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito, avance o reserva al vendedor o a un tercero y el vendedor se compromete a vender su propiedad al comprador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. El contrato es suscrito por las partes en presencia de un Notario, quien legaliza las firmas. La Promesa u Opción debe contener una descripción detallada de todos los aspectos relevantes de la negociación, tales como la descripción de la propiedad, el precio de venta, la forma de pago, las garantías, las causas de resolución, etc., pues su función es regular la compraventa desde sus inicios hasta que se complete el pago del precio y se suscriba el Contrato de Compraventa que servirá para transferir la propiedad al comprador. Una Promesa de Compraventa bien redactada deberá contener las siguientes informaciones y menciones mínimas:

(a) Nombres completos y generales de las partes. Si el vendedor es casado, se requerirá la firma de su cónyuge.
(b) Descripción catastral del inmueble objeto de la venta.
(c) Precio de venta y forma de pago.
(d) Cláusula resolutoria en caso de incumplimiento de pago, si ha sido convenida.
(e) Fecha de entrega del inmueble.
(f) Lista de las comprobaciones legales que deben llevarse a cabo respecto del estado del inmueble y condicionamiento de los pagos al resultado positivo de dichas comprobaciones.
(g) Obligación del vendedor de firmar el Contrato de Compraventa al recibir la totalidad del pago de precio de venta.

• El Contrato de Compraventa: Al igual que la Promesa u Opción, el Contrato de Compraventa se suscribe ante un Notario quien legaliza las firmas de las partes. Tiene por finalidad el traspaso del derecho de propiedad del vendedor al comprador y equivale a la escritura pública utilizada en España e Hispanoamérica.

• Determinación y pago de los impuestos de transferencia y registro: El Contrato de Compraventa debe depositarse en la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, para solicitar la tasación del inmueble comprado. La Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos verifica si el vendedor está al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y comisiona a un inspector para que tase el inmueble y determine el monto de los impuestos a pagar. Este procedimiento puede demorar varios días o varias semanas, dependiendo principalmente del cúmulo de trabajo del inspector asignado para realizar la tasación o de la distancia entre la ubicación de las oficinas de la Administración Local y el lugar donde se encuentra el inmueble.

• Inscripción de la compraventa en el Registro de Títulos: Obtenida la tasación de la propiedad y pagados los impuestos de transferencia, el Contrato de Compraventa y el Certificado de Título de la propiedad vendida se deberán depositar, conjuntamente con la documentación proporcionada por la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, en el Registro de Títulos correspondiente a la jurisdicción donde se encuentra el inmueble comprado. En la práctica, la inscripción está sujeta a los más variados formalismos que exigen que en la mayoría de los casos el abogado o notario deba apersonarse al Registro de Títulos a diligenciar la misma, lo que representa una diferencia marcada con otros países como España, donde la inscripción de la escritura pública puede hacerse aún por correo o por fax, remitiendo luego el original por correo o de manera personal, en cualquier Registro de Propiedad del país.

• Expedición del Certificado de Título: Una vez inscrita la compraventa en el Registro de Títulos correspondiente, se expide un nuevo Certificado de Título a nombre del comprador y se cancela el Certificado emitido anteriormente al vendedor. Es importante destacar que el derecho de propiedad del comprador existe desde el preciso momento en que se inscribe la compraventa. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos de que se trate.

Si la vendedora es una sociedad:

• Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta;
• Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.

Si el inmueble es parte de un condominio:

• Fotocopia de la declaración de condominio;
• Fotocopia del reglamento de condominio;
• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
• Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento;
• Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio;

Si el inmueble es una vivienda:

• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
• Inventario de los efectos mobiliarios existentes;
• Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc.

Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente.

A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes:

• Investigación en el Registro de Títulos: El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad.

ALGUNAS RAZONES PARA INVERTIR EN LA REPUBLICA DOMINICANA:

1. Saludable clima de inversión:
• Leyes para la inversión extranjera que permite la competencia en casi todos los sectores de la economía, por medio de un trato equitativo entre inversionistas locales y extranjeros, permitiendo la repatriación del 100% del capital invertido más dividendos.

2. Estabilidad política:
• Derechos civiles y laborales, así como por las regulaciones internacionales.

3. La más rápida creciente economía:
• Estabilidad macro-económica y crecimiento económico sostenido. En 1999, la Republica Dominicana alcanzó el más alto crecimiento de PIB del mundo, a pesar de las recesiones europeas, asiáticas y sur-americanas (datos del FMI).

4. Tratados multilaterales de intercambio:
• Acceso preferencial a los más grandes mercados del mundo como ventaja del Acuerdo “Caribbean Bassin” (USA), “The Lome Convención” (ahora “Cotonou”) que abre las puertas al mercado de la Unión Europea.
• Acuerdos de libre comercio con las islas del Caribe (CARICOM).
• Acuerdos de libre comercio con Centroamérica (TLC)

5. Amplias posibilidades de inversión:
• Recursos naturales y diversidad de infraestructura, permiten una amplia ventana de inversión: turismo y eco-turismo, minería, transporte, energía, agricultura, tecnología, electrónica y telecomunicaciones.

6. Ubicación Estratégica:
• Ubicación geográfica estratégica, solo a pocas horas de Estados Unidos, Europa y Latinoamérica.

7. Incentivos Fiscales:
• Art. 4 de la Ley 158-01 sobre el fomento al desarrollo turístico que exoneran por 10 años los siguientes impuestos:
- Impuesto Sobre la Renta (ISR)
- Impuestos Nacionales y Municipales por Constitución de Sociedad, aumento de capital, por transferencias de derechos inmobiliarios, por ventas, permutas, aportes en naturaleza y cualquier otra forma de transferencia sobre los derechos inmobiliarios, del Impuesto sobre Viviendas Suntuarias y Solares (IVSS).
- Tasas, derechos y cuotas por la confección de los planos, estudios, consultoría, supervisión y la construcción de la obras a ser ejecutados en el proyecto turístico.
- Impuestos de Importación, tasas, derechos, recargos, incluyendo a el Impuesto a la Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios “ITBIS” (Actualmente 16%).
- Impuestos ni retención alguna sobre los financiamientos nacionales e internacionales. - Exención total de las maquinarias y equipos.

8. Recursos Humanos:
• Abundante personal simpático, servicial y capaz
• Competitiva mano de obra.

9. País líder en tecnología para la comunicación:
• La Republica Dominicana es el Líder continental en este campo. Los estándares de calidad de sistema son solamente superados por los Estados Unidos y Canadá.

10. Calidad de Vida:
• La Republica Dominicana es un país seguro donde todas las amenidades de una gran metrópolis son encontradas, dotado con un moderado clima tropical, hermosas playas y extensos bosques
• Casa de algunos “estrenos” continentales, como fueron: la primera Universidad, la primera Corte De Justicia y la primera Catedral del Nuevo Mundo. Este país disfruta de una reputación mundial por su hospitalidad y la vocación servicial de su gente.


Las Compras Inmobiliarias en la República Dominicana: El Seguro de Título

En los Estados Unidos y Canadá es común que el seguro de título ("title insurance") sea parte de toda operación importante de compraventa inmobiliaria. A cambio del pago de una prima, la compañía de seguro se compromete a resarcir al comprador de cualquier pérdida ocasionada por una deficiencia en el título de propiedad. En efecto, el seguro de título le garantiza al comprador que el inmueble comprado es de su propiedad. En caso de pleito relacionado con el inmueble, la compañía de seguro asume la defensa del asegurado en los tribunales y, de tener resultado adverso, asume la responsabilidad de pagarle las pérdidas hasta el monto de la póliza.

En la República Dominicana, como en otros países latinoamericanos y europeos, el Estado es garante de la validez de los Certificados de Título que expide, estableciendo Fondos de Seguro que permiten, en teoría, indemnizar a aquéllos que, sin cometer negligencia alguna, se han visto despojados de su propiedad, por error en la ejecución de la Ley de Registro de Tierras. En República Dominicana, por desgracia, el Fondo de Seguro jamás ha recaudado los fondos necesarios para hacer efectiva esta protección legal. Para suplir esta deficiencia recientemente se han establecido en el país dos aseguradores privados que expiden pólizas de seguro o garantía de títulos: Stewart Title y American Title Insurance Company. Entre los riesgos cubiertos por estos aseguradores se encuentran: multiplicidad de propietarios, falsificación, fraude, incapacidad del vendedor, falta de acceso a la propiedad, nulidad de fondo o de forma del acto de venta y poderes nulos.

La Republica Dominicana ofrece al inversionista extranjero todas las facilidad por la adquisición de una propiedad ya que el documento que usted requiere es solamente un pasaporte válido. Nosotros le acompañamos desde la elección del bien y durante todas las etapas jurídicas y financieras hasta la obtención del titulo de propiedad original traspasado a su nombre o al de una entidad comercial. Los costos (notario publico e impuestos ) son aproximadamente de un 5% del precio de la compra. Tras obtener el titulo, usted ya es propietario.

En el Caribe la palabra magica es el sol, las playas y la felicidad, aquí la paz del hallazgo de tu tranquilidad y el calor de la gente, hace su sueño de vivir en un paraíso realidad. En Dominican-Estate.com le ayudaremos a realizar con seguridad su sueño de hacerse dueño de una propiedad legal en el Caribe.

Estamos ayudando a destapar el potencial latente de esta isla tropical, el mercado de propiedades inmobiliarias de la República Dominicana es seguro y beneficioso. Dentro de poco tiempo esta hermosa isla se verá en un importante progreso de los recursos que posee, tanto en sus villas de lujos y propiedades comerciales que puntean su litoral hacia arriba y las compras baratas serán cosas del pasado.